Thuê nhà không làm hợp đồng
- Khó đòi lại tiền cọc khi chủ nhà đơn phương chấm dứt.
- Không có cơ sở yêu cầu bồi thường khi chủ nhà vi phạm cam kết.
- Dễ bị buộc rời đi đột ngột, không kịp chuẩn bị chỗ ở mới.
1. Thuê bất động sản là gì? Các hình thức phổ biến
Thuê bất động sản là việc bạn trả tiền để sử dụng nhà, căn hộ hoặc mặt bằng trong một thời hạn nhất định, theo hợp đồng ký với chủ nhà (hoặc đơn vị cho thuê).
- Căn hộ chung cư để ở – loại phổ biến tại các thành phố lớn.
- Nhà phố nguyên căn hoặc nhà trong hẻm (một phần hoặc toàn bộ căn).
- Phòng trọ, studio, căn hộ dịch vụ có nội thất sẵn.
- Shophouse, nhà mặt phố cho thuê kinh doanh.
- Officetel, văn phòng nhỏ cho cá nhân/doanh nghiệp.
- Kho bãi, mặt bằng để làm kho chứa, sản xuất nhẹ...
Đối với đa số gia đình trẻ, tổng tiền thuê nên nằm trong khoảng
25–35% thu nhập hàng tháng để không tạo áp lực tài chính quá lớn.
Đây là ngưỡng đang được nhiều chuyên gia tài chính khuyến nghị khi phân bổ ngân sách nhà ở.
2. Các tiêu chuẩn tài chính & hợp đồng cơ bản
Trước khi quyết định thuê, nên “chốt” rõ các tiêu chí dưới đây:
- Ngân sách: Tổng tiền thuê + phí dịch vụ + gửi xe + điện nước.
- Tiền đặt cọc: Thường 1–3 tháng tiền nhà, pháp luật không quy định mức cố định, do hai bên tự thỏa thuận.
- Thời hạn hợp đồng: 6–12 tháng hoặc dài hơn; có điều khoản gia hạn lại hay không.
- Điều kiện tăng giá: Bao lâu được xem xét tăng giá, tăng tối đa bao nhiêu phần trăm.
- Chi phí sửa chữa: Lỗi do ai người đó chịu; hỏng hóc lớn thường thuộc trách nhiệm chủ nhà.
Luật Nhà ở 2014 quy định quyền lợi của bên thuê được Nhà nước bảo hộ và cho phép hai bên
tự thỏa thuận giá, thời hạn, phương thức thanh toán trong hợp đồng.
Những lưu ý quan trọng trước khi đặt cọc
3. Chú ý & lưu ý khi thuê nhà
- Xem giấy tờ nhà & chủ sở hữu: yêu cầu xuất trình sổ hồng/sổ đỏ, CMND/CCCD; nếu cho thuê qua môi giới phải có văn bản ủy quyền rõ ràng.
- Đọc kỹ hợp đồng: ghi rõ thời hạn, giá thuê, lịch thanh toán, tiền cọc, điều kiện chấm dứt hợp đồng, cách xử lý nếu một bên vi phạm.
- Ghi nhận hiện trạng nhà: lập biên bản hoặc quay video, chụp hình toàn bộ nội thất, trang thiết bị, các lỗi sẵn có… để tránh tranh chấp khi trả nhà.
- Rõ ràng về chi phí: phí quản lý, gửi xe, rác, internet, vệ sinh, tiền điện-nước tính theo hóa đơn nhà nước hay giá riêng.
- Không chuyển cọc khi chưa xem nhà: đặc biệt với tin rao trên mạng xã hội, tránh chuyển cọc “giữ chỗ” cho người lạ.
Với các căn hộ kèm nội thất, hãy liệt kê chi tiết từng món (giường, tủ, máy lạnh, máy giặt…)
kèm tình trạng sử dụng trong phụ lục hợp đồng. Điều này giúp bảo vệ cả chủ nhà lẫn người thuê khi có hư hỏng, thay thế.
Quyền & nghĩa vụ cơ bản của bên thuê
4. Người thuê được – và phải – làm gì?
- Quyền: sử dụng nhà ở và tài sản kèm theo theo đúng mục đích ghi trong hợp đồng; yêu cầu chủ nhà sửa chữa, bảo trì khi hư hỏng không do lỗi mình; được thông báo trước nếu chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng sớm.
- Nghĩa vụ: thanh toán tiền thuê & chi phí liên quan đúng hạn; bảo quản tài sản, không tự ý cải tạo, cho thuê lại khi chưa được đồng ý; trả nhà đúng thời điểm, đúng hiện trạng đã cam kết.
5. Những rủi ro thường gặp khi thuê BĐS
Phần lớn tranh chấp thuê nhà xuất phát từ việc không có hợp đồng chặt chẽ, đặt cọc cảm tính hoặc chỉ trao đổi qua tin nhắn, miệng. Dưới đây là những tình huống phổ biến cần tránh.
Lừa đảo đặt cọc online
- Giả danh môi giới, chủ nhà, yêu cầu chuyển cọc để “giữ chỗ”.
- Sau khi nhận tiền sẽ chặn liên lạc, nhà không tồn tại hoặc không có quyền cho thuê.
- Khó lấy lại tiền do không có hợp đồng hay thông tin rõ ràng.
Tranh chấp tiền cọc & hiện trạng nhà
- Không lập biên bản bàn giao, khó chứng minh hư hỏng cũ hay mới.
- Chủ nhà giữ lại toàn bộ tiền cọc với lý do “hư hỏng nội thất, sơn tường, vệ sinh…”.
- Thiếu điều khoản xử lý đặt cọc rõ ràng theo Bộ luật Dân sự.
Chi phí & tăng giá ngoài dự kiến
- Hóa đơn điện nước, gửi xe, phí quản lý cao hơn thỏa thuận ban đầu.
- Chủ nhà tăng giá đột ngột sau thời gian ngắn, ép rời đi nếu không chấp nhận.
- Không quy định rõ mức & chu kỳ tăng giá trong hợp đồng.
6. Lợi ích của việc thuê BĐS “đúng bài”
Khi tính toán tài chính hợp lý và ký kết hợp đồng chặt chẽ, thuê nhà là lựa chọn rất hợp lý cho nhiều gia đình, đặc biệt là người trẻ ở khu vực đô thị.
Chi phí ban đầu thấp
Chỉ cần tiền cọc + vài tháng tiền thuê, bạn không phải vay ngân hàng hàng tỷ đồng, cũng không phải chịu thuế phí mua bán, sang tên.
Linh hoạt nơi ở & công việc
Dễ dàng chuyển chỗ ở khi thay đổi công việc, nhu cầu học tập, môi trường sống; phù hợp với xu hướng “linh hoạt” của người trẻ hiện nay.
Tiện ích nhiều, ít lo bảo trì
Thuê căn hộ trong dự án có hồ bơi, gym, an ninh 24/7… nhưng phần lớn chi phí bảo trì công trình do chủ đầu tư & ban quản lý chịu, không phải người thuê.
Checklist 1 trang trước khi ký hợp đồng thuê
- Đã khảo sát giá thuê khu vực xung quanh (không chênh lệch quá bất thường).
- Đã xem bản gốc sổ hồng/sổ đỏ & giấy tờ chủ nhà/môi giới.
- Đã đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt các mục: cọc, thời hạn, tăng giá, trả nhà sớm.
- Đã liệt kê & chụp hình hiện trạng toàn bộ nội thất, thiết bị.
- Đã thống nhất rõ mọi loại phí: quản lý, gửi xe, điện – nước, internet…
- Chỉ chuyển cọc vào tài khoản đúng tên chủ nhà/đơn vị cho thuê.
- Luôn giữ bản hợp đồng đã ký + biên lai chuyển tiền, hóa đơn chi phí.
- Nếu giá trị thuê lớn, có thể cân nhắc công chứng/chứng thực hợp đồng.