Những “mảnh ghép” cần chuẩn bị trước khi có người hỏi mua
Một thương vụ bán bất động sản trơn tru thường không phải do may mắn, mà đến từ việc chuẩn bị kỹ: hồ sơ pháp lý rõ ràng, giá chào hợp lý, căn nhà sẵn sàng đón khách xem, và kênh marketing được set up bài bản.
Hồ sơ pháp lý rõ ràng, dễ kiểm tra
Nền tảng quan trọng nhất để người mua dám đặt cọc- Chuẩn bị sẵn sổ đỏ/sổ hồng bản gốc, giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, hộ khẩu hoặc thông tin cư trú).
- Kiểm tra lại thông tin quy hoạch, thế chấp, phong tỏa… để tránh trường hợp người mua tra ra vấn đề rồi bỏ cọc ngay từ vòng đầu.
- Nếu là nhà xây dựng mới: rà soát giấy phép xây dựng, hoàn công (nếu có) để người mua và ngân hàng dễ thẩm định.
- Chuẩn bị các hóa đơn, biên lai thuế đất, phí sử dụng đất… giúp giao dịch minh bạch, tạo niềm tin với người mua.
Định giá & chiến lược giá
Không cần rẻ nhất, nhưng phải hợp lý và có biên độ thương lượng- Tham khảo giá giao dịch thực tế quanh khu vực (không chỉ mỗi giá rao trên mạng – vì thường cao hơn giá chốt).
- Xem thêm giá thẩm định của ngân hàng, môi giới uy tín để có khung giá bám sát thị trường.
- Đặt giá chào cao hơn một chút so với mức bạn chấp nhận thấp nhất, để còn khoảng cho thương lượng mà không bị “thiệt”.
- Chuẩn bị sẵn kịch bản: nếu người mua trả thấp hơn kỳ vọng, bạn “nhường” được bao nhiêu, đổi lại điều kiện gì (thanh toán nhanh, không sửa chữa…).
Chuẩn bị căn nhà trước khi “lên sóng”
Ấn tượng đầu tiên quyết định người mua có muốn trả giá hay không- Dọn dẹp, sắp xếp lại đồ đạc, hạn chế để quá nhiều vật dụng cá nhân khiến nhà trông chật và rối.
- Khắc phục các lỗi nhỏ: sơn bong tróc, tay nắm cửa lỏng, bóng đèn hư, vòi nước rò rỉ… để người mua không có cớ “đè giá”.
- Nếu có thể, chụp bộ ảnh đẹp, sáng, góc rộng; với nhà phố, mặt tiền sạch sẽ, bảng hiệu gọn gàng giúp bất động sản trông “xịn” hơn nhiều.
- Ưu tiên mở cửa đón ánh sáng, tạo mùi hương dễ chịu khi dẫn khách xem – người mua sẽ cảm nhận được “không khí sống” rõ ràng hơn.
Kênh marketing & thông tin tin đăng
Tin đăng rõ ràng, hình ảnh thật – người hỏi ít nhưng chất- Chuẩn bị một bản mô tả chuẩn: diện tích, công năng, điểm mạnh, tình trạng pháp lý, hướng, đường, tiện ích xung quanh.
- Đăng trên nhiều kênh (mạng xã hội, website, sàn bất động sản, môi giới thân quen) nhưng giữ thông tin đồng nhất để tránh gây nghi ngờ.
- Chỉ dùng ảnh thật của căn đang bán, không dùng ảnh minh họa quá khác thực tế – dễ gây thất vọng khi khách đến xem.
- Thiết lập khung giờ xem nhà rõ ràng, hạn chế dẫn khách trùng nhau quá nhiều làm mất riêng tư.
Những điểm nhỏ nhưng giúp bạn “đỡ rắc rối” về sau
Một số sai lầm thường gặp trong khâu đặt cọc, ký hợp đồng, bàn giao… có thể khiến người bán mất thêm thời gian, tiền bạc, thậm chí kéo nhau ra tòa. Chuẩn chỉnh ngay từ đầu sẽ an toàn hơn rất nhiều.
- Hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng: ghi đủ thông tin các bên, mô tả tài sản, số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng, điều kiện hoàn cọc/mất cọc khi một bên vi phạm.
- Cân nhắc công chứng đặt cọc: pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc công chứng giúp tăng tính chứng cứ, hạn chế tranh chấp về sau – đặc biệt với tài sản giá trị lớn.
- Không giao sổ gốc cho người lạ: chỉ nên cho xem bản gốc tại nơi tin cậy (văn phòng công chứng, ngân hàng…), tránh trường hợp bị lợi dụng scan, cầm cố trái phép.
- Rõ ràng về thuế, phí: thống nhất trước với bên mua: ai chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng… và ghi vào hợp đồng để tránh tranh cãi khi ra phòng công chứng.
- Không ký khi chưa đọc kỹ: đừng e ngại dành 10–15 phút đọc từng điều khoản trong hợp đồng mua bán. Nếu cần, nhờ luật sư/ người quen am hiểu giải thích thêm trước khi ký.
Những “cái bẫy” người bán rất dễ gặp
Nhiều rắc rối không đến từ thị trường, mà đến từ việc chúng ta vội vàng: cần tiền gấp, ký vội giấy tờ, không tìm hiểu đủ thông tin về người mua. Nhận diện trước các rủi ro giúp bạn giữ được thế chủ động.
Khi đã “treo” tâm lý phải bán ngay, bạn rất dễ đồng ý với mức giá thấp hơn nhiều so với thị trường, hoặc chấp nhận điều kiện thanh toán bất lợi (thời gian trả tiền kéo dài, đặt cọc nhỏ…).
Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời hạn, điều kiện hoàn/mất cọc, mô tả tài sản mơ hồ… dễ dẫn đến tranh chấp: bên mua chậm trễ nhưng không chịu mất cọc, bên bán đổi ý nhưng không biết phải bồi thường bao nhiêu.
Giao toàn bộ việc bán nhà cho môi giới thiếu uy tín, không ký hợp đồng dịch vụ rõ ràng có thể khiến thông tin của bạn bị sử dụng sai mục đích, hoặc phát sinh các khoản phí “trên trời”.
Chỉ cần sai sót nhỏ về số thửa, tờ bản đồ, diện tích, họ tên… cũng có thể khiến hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian sang tên, thậm chí phải làm lại nhiều bước tốn công sức.
Không chỉ bán được giá – mà còn giữ được sự bình an
Khi bạn coi việc bán nhà là một “dự án” nhỏ cần chuẩn bị, thay vì một cuộc giao dịch may rủi, lợi ích nhận lại không chỉ là số tiền nhiều hay ít, mà còn là sự yên tâm trong suốt quá trình.
Pháp lý rõ ràng, giá chào hợp lý, căn nhà được chăm chút giúp bạn lọt mắt xanh nhiều khách hàng hơn. Khi có nhiều đề nghị mua cùng lúc, bạn có quyền chọn người mua phù hợp nhất thay vì buộc phải “bán cho người đầu tiên”.
Hợp đồng đặt cọc và mua bán chặt chẽ, điều khoản rõ ràng giúp hạn chế tối đa việc hai bên hiểu khác nhau. Nếu chẳng may có tranh chấp, giấy tờ đã chuẩn ngay từ đầu sẽ bảo vệ bạn tốt hơn.
Khi bạn nắm rõ nghĩa vụ thuế, lệ phí, các mốc thanh toán, việc lên kế hoạch dòng tiền (mua nhà mới, đầu tư, gửi tiết kiệm…) sẽ mạch lạc hơn. Tránh tình trạng “nhận tiền rồi mới tá hỏa” vì chi phí phát sinh.
Một thương vụ bán nhà trọn vẹn, minh bạch giúp bạn giữ được thiện cảm với người mua, môi giới, ngân hàng… Điều này rất hữu ích nếu sau này bạn còn tiếp tục mua bán, đầu tư bất động sản hoặc cần họ hỗ trợ thêm.