Bạn nên chuẩn bị những gì trước khi “chốt căn”?
Ở Việt Nam, đa số ngân hàng cho vay mua nhà khoảng 70–80% giá trị tài sản nếu hồ sơ tốt, phần còn lại là vốn tự có của khách hàng. Tuy nhiên, để an toàn về dài hạn, nhiều chuyên gia gợi ý nên:
1.1. Vốn tự có & chi phí ban đầu
- Vốn tự có tối thiểu nên từ 25–30% giá trị căn nhà (tốt hơn nữa nếu đạt 40%).
- Dự phòng thêm 2–5% giá trị cho thuế, phí sang tên, nội thất cơ bản, chi phí chuyển nhà…
- Không nên “quét sạch” toàn bộ tiền tiết kiệm để đóng đủ phần tự có – hãy giữ lại một khoản dự phòng độc lập.
1.2. Hạn mức vay & thời hạn vay
- Ngân hàng thường tài trợ tối đa khoảng 70–80% giá trị tài sản bảo đảm đối với khoản vay mua nhà lần đầu.
- Thời hạn vay phổ biến 20–25 năm, có nơi cho đến 30–35 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng.
- Về nguyên tắc thận trọng, nhiều nhà tư vấn khuyên chỉ nên dùng đòn bẩy tối đa ~60–70% tổng giá trị BĐS, đặc biệt nếu thu nhập không quá ổn định.
1.3. Quỹ dự phòng bắt buộc
- Dành riêng một quỹ tiền mặt tương đương 3–6 tháng chi phí sinh hoạt để xử lý biến cố (mất việc, bệnh, sửa nhà…).
- Lý tưởng là cộng thêm 3–6 kỳ trả nợ (gốc + lãi) để “chịu đựng” được giai đoạn khó khăn mà không phải bán gấp tài sản.
Tóm tắt khung tài chính “an toàn” thường được khuyến nghị
- Vốn tự có ≥ 30% giá trị nhà
- Vay ngân hàng ≤ 70% giá trị nhà
- Tổng trả nợ / thu nhập ≤ 35–40%/tháng
- Quỹ dự phòng ≥ 3–6 tháng chi phí
Không chỉ là giá căn hộ – hãy nhìn vào dòng tiền & rủi ro
Một số chỉ số dưới đây được các ngân hàng và chuyên gia tài chính dùng để đánh giá khả năng vay và mức độ rủi ro khi mua bất động sản.
Tỷ lệ trả nợ / thu nhập (DSR, TDS)
Debt Service Ratio / Total Debt ServiceLà tỷ lệ tổng số tiền trả nợ hàng tháng (gồm vay nhà, vay xe, thẻ tín dụng…) chia cho tổng thu nhập hàng tháng.
- Nhiều chuẩn quốc tế coi mức ≤ 35–40% là tương đối lành mạnh.
- Nếu sau khi mua nhà, tỷ lệ này vượt quá 50%, gia đình sẽ rất dễ “đuối” khi có biến cố thu nhập.
Tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV)
Loan-To-Value RatioLTV = Số tiền vay / Giá trị tài sản bảo đảm. Đòn bẩy càng cao, lợi nhuận tiềm năng càng lớn nhưng rủi ro càng tăng.
- LTV ≤ 60–70%: thường được xem là “thận trọng”, chịu được biến động giá & lãi suất tốt hơn.
- LTV ≥ 80%: chỉ nên dùng khi thu nhập rất ổn định, có quỹ dự phòng dày và chấp nhận rủi ro cao.
Quỹ dự phòng & lãi suất
Emergency fund & interest rate riskNgoài quỹ dự phòng 3–6 tháng chi phí sinh hoạt, nên hiểu rõ cơ chế lãi suất của khoản vay:
- Lãi suất cố định giai đoạn đầu (thường 6–36 tháng) rồi thả nổi theo thị trường.
- Cần giả lập kịch bản lãi suất tăng thêm 2–3 điểm %, xem tiền trả hàng tháng có vượt ngưỡng chịu đựng không.
Đừng để cảm xúc “dẫn lối” thay cho bảng tính
Nhiều tranh chấp, vỡ kế hoạch tài chính bắt đầu từ việc mua theo cảm xúc, tin quảng cáo lợi nhuận hoặc chỉ nhìn vào số tiền góp ban đầu.
Mua nhà chỉ nhìn vào “trả trước ít”
- Chương trình ưu đãi thường nhấn mạnh “trả trước chỉ 10–20%, ân hạn gốc 1–2 năm…”.
- Nếu không tính kỹ sau thời gian ưu đãi, tiền trả gốc + lãi tăng mạnh, rất dễ hụt hơi.
- Hãy luôn hỏi: Sau ưu đãi, mình sẽ trả bao nhiêu mỗi tháng? Tỷ lệ trả nợ/thu nhập là bao nhiêu?
Tin tuyệt đối vào “cam kết cho thuê”
- Một số dự án đưa ra cam kết lợi nhuận, cho thuê lại, hỗ trợ dòng tiền vài năm đầu.
- Nếu tình hình thị trường xấu, cam kết có thể thay đổi hoặc chấm dứt; chủ nhà phải tự gánh khoản vay.
- Luôn coi tiền cho thuê là phần thưởng thêm, không phải điều kiện sống còn để trả nợ.
Dồn hết thu nhập của cả gia đình vào một tài sản
- Khi một người mất việc hoặc thu nhập giảm mạnh, cả gia đình sẽ bị áp lực nặng nề.
- Nên giữ lại một phần dòng tiền cho nhu cầu học hành, sức khỏe, nghỉ ngơi – đừng biến căn nhà thành “cái còng vô hình”.
Vay chồng chéo nhiều ngân hàng
- Vay tiêu dùng, vay thẻ tín dụng, vay mua xe rồi tiếp tục vay mua nhà làm tổng nợ phình to nhanh chóng.
- Ngân hàng thường đánh giá theo tổng nợ – không chỉ riêng khoản vay nhà. Đừng để bản thân rơi vào tình trạng “xoay chỗ này trả chỗ kia”.
Đòn bẩy cao giúp lãi nhiều, nhưng cũng có thể “đốt” bạn nhanh hơn
Đòn bẩy quá cao & giá nhà đi ngang
Nếu bạn vay với LTV cao (≥ 80%) trong bối cảnh giá nhà tăng chậm hoặc đi ngang, phần lợi nhuận sau vài năm có thể không đủ bù chi phí lãi vay.
Khi cần bán gấp, bạn dễ phải chấp nhận bán thấp hơn kỳ vọng, thậm chí lỗ sau khi trừ hết nợ vay và chi phí giao dịch.
Biến động lãi suất & thu nhập
Lãi suất ưu đãi chỉ cố định trong thời gian ngắn; khi chuyển sang lãi suất thả nổi, tiền trả hàng tháng có thể tăng 20–40% nếu mặt bằng lãi suất chung tăng.
Nếu đồng thời thu nhập giảm (kinh doanh khó khăn, giảm giờ làm…), gia đình rất dễ phải bán nhà hoặc tái cấu trúc nợ trong thế bị động.
Thiếu quỹ dự phòng & bảo hiểm
Không có quỹ dự phòng hoặc bảo hiểm nhân thọ/bảo hiểm sức khỏe phù hợp khiến chỉ một sự cố lớn cũng đủ “thổi bay” kế hoạch tài chính.
Khi đó, bất động sản từng được xem là “tài sản an toàn” lại trở thành thứ phải bán vội với giá không tốt để trả nợ.
Căn nhà nên là nơi an cư, không phải gánh nặng
Khi tính toán kỹ từ đầu, bạn không chỉ dễ dàng được ngân hàng phê duyệt mà còn giữ được sự tự do tài chính và tinh thần thoải mái trong suốt thời gian vay.
An toàn dòng tiền & chất lượng sống
- Chi tiêu hàng tháng vẫn đủ cho học hành, sức khỏe, nghỉ ngơi – không phải “thắt lưng buộc bụng” quá mức.
- Giảm stress về tiền bạc, ít nguy cơ xung đột trong gia đình vì áp lực trả nợ.
Chủ động trong mọi kịch bản
- Có thể linh hoạt đổi việc, chuyển ngành, tạm nghỉ một thời gian mà không sợ “vỡ trận” vì khoản vay.
- Khi thị trường xuất hiện cơ hội tốt hơn, bạn có dư sức tham gia thay vì bị “kẹt” trong một tài sản duy nhất.